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貯蓄を残したまま借入利息を相殺できる住宅ローンとは?

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すべての貯蓄を頭金にしてはいけないという話を良く聞きます。万が一のときに便りになるのは現金です。たとえば、家を建てた後に車が故障したとします。現金をもっていないと、マイカーローンを組むことになります。そうなると家計のやりくりが辛くなります。

万が一を想定すると、住宅購入の際に貯蓄を残さずに頭金にするとのは危険なのです。

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貯蓄があるなら預金連動型住宅ローンが断然有利

預金連動型の住宅ローンとは、たとえば3,000万円の住宅ローンを組んで、預金を2,000万円入れると1,000万円分の利息しかかかりません。言い換えると預金分は利息がかかりません。貯蓄を全額預金に回せれば、最大限借入金利が安くなります。

Starloan 1

預金連動型の住宅ローンを取り扱っているのが東京スター銀行です。

「他の銀行はやっていないよね?」

最近では、ごく一部の地方銀行で採用されてるようです。しかし、しばらくの間は東京スター銀行の独壇場でした。

このシステムが導入されて特許申請を行って以降、他行からかなりの数の導入希望があったが、東京スター銀行はそれを拒否し、独自性を守った。

他行からしても、求心力の高い魅力的な住宅ローンだったことがうかがえます。

東京スター銀行で取り扱い当初は、借入残高に対して100%まで可能だったそうです。条件が良すぎたため、現在は70%までと制限が入りました。

預金はいつもで下ろせます

預金連動型住宅ローンの魅力は、預金をいつでも使えることです。冒頭でも触れましたが突然の車の故障や、冷蔵庫が壊れたといった突然の出費にも対応できます。

注意しないといけないのは、預金額に連動して金利は毎日計算されます。預金を引き出させば、もちろん返済負担額はあがります。逆に言えば預金が増加すると返済負担額がさがります。一時的に預金を下ろして、ボーナスなどの臨時収入で預金する、もしくは繰越返済していけば元に戻ります。

預金連動型は返済したわけでないので、お金が自由に出し入れできるので返済期間中の生活が安定します。

住宅ローン控除とのコンボで利益

住宅ローン控除とは「毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除」される減税制度です。所得だけでは控除しきれない場合は「所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除」されるので、住宅購入者にとっては、とても嬉しい制度です。

場合によっては住宅ローンの控除額が返済利息を上回る可能性があります。借金したにも関わらず利益がでる可能性があるのです。これは凄いことです。

メンテナンスパック料が曲者

利益がでると凄いことをサラッと話しましたが、やはり良いことばかりではないです。スター銀行のスターワン住宅ローンには、メンテナンスパック料という費用がかかります。

メンテナンスパックには、3パターンから1パターンを選びます。内容によって費用(年率)が違います。

Mpack

住宅ローン相当の貯蓄があるなら、団信無しのメンテナンスパック3でも良いのではないでしょうか。

「このメンテナンスパックって実質金利が高くなるよね?」

その通りです。間違いなく高くなります。それでも貯蓄があれば、住宅ローン控除との組み合わせで十分に利益がでます。簡単に預金連動型のシミュレーションしてみました。

預金連動型住宅ローンのシミュレーション

下記の想定で、住宅ローンの控除される10年目までシミュレーションします。

  • 借入金額:3,000万円
  • 借入期間:30年
  • 預金金額:2,100万円(借入金額70%相当)
  • 借入金利:変動1.2%(引き下げ後)
  • 預金連動で実質金利:0.36%
  • メンテナンスパック料:0.702%(パターン2)
  • 事務手数料:10万500円(初年度のみ)

Star loan sim

ポイントは控除額が確保できるか?

シミュレーション結果から、サポートが一番手厚いメンテナンスパック2を選んだとしても十分に利益がでることが分かります。

ポイントは、控除額相当の税金を支払う予定があるかです。

もし確保できるようであれば、手軽な節税対策と言えます。

シミュレーションは各個人によって結果が変わってきます。また預金連動型住宅ローンは複雑ですので、一度、スター銀行に足を運んで個別相談してみるのが一番手っ取り早いです。

スターワン住宅ローンの詳細はこちら

ではでは。

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