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理想的な住宅ローンの借り方は「低金利のときは変動金利で借りて金利上昇したら固定金利に借り換える」です。同じようなことを考えてる人もいるはずです。しかし世の中はそれほど甘くありません。このような借り方は無理に等しいです。

なぜなのでしょうか?

変動金利、固定金利、それぞれの金利が変動する仕組みに答えがあります。

変動金利の金利変動の仕組み

「変動金利」は、各金融機関の短期プライムレートを基準として、半年に一度(4月1日と10月1日)に利率を見直します。短期プライムレートとは優良企業に短期間(1年以内)で貸し出す場合の利率のことです。変動金利は短期プライムレートの利率より〇%上乗せされます。

短期プライムレートは市中金利に連動します。市中金利とは金融機関同士がお金を貸し借りするときの金利です。

その市中金利を制御しているのが日銀の政策金利になります。政策金利とは日銀が一般の銀行に貸し出す金利です。

このことから「変動金利」は、日銀の政策金利に連動しているといえます。

固定金利の金利変動の仕組み

「固定金利」は、新発10年国債を基準として利率を見直します。金融機関としては10年もの国債を買うよりは得をしたいので、住宅ローンの利率は10年国債の利率より〇%上乗せしておこうという考えです。

変動金利と固定金利、どちらが先に金利上昇する?

金利変動の仕組みから、変動金利は1年先を予測した金利、固定金利は10年先を予測した金利だと分かります。

10年後に景気が悪くなりそうだが、ここ数年は大丈夫だろうと将来を判断できたときを考えてみてください。普通に考えれば、固定金利は上昇、変動金利は据え置きになると予想できます。つまり固定金利が変動金利より先に金利上昇します。

冒頭の理想的な住宅ローンの借り方を思い出してください。

「低金利のときは変動金利で借りて金利上昇したら固定金利に借り換える

変動金利が上昇してからでは遅いのです。

それなら国債が上昇しそうなタイミングを狙えば?

仮に金利が読めたとしても住宅ローンの借り換えには期間がかかります。最速でも翌月になるはずです。また金利の変動は株と同じで将来の予測は難しいです。金利の変動を読む才能があるなら、そもそも住宅ローンは借りていないはずです。

諭吉のよもやま話

Yomoyama

変動金利タイプを強く勧めるHMの営業は、「金利は当分上がらない」「固定金利で借りるのは損」といった聞こえの良い理由を並べてます。挙げ句の果てには「金利上昇のタイミングで固定金利に変えれば良いのですよ」なんてことも。

このタイプの営業は担当を変えてもらった方が良いです。『親切を装った怖い営業』かもしれませんよ。


あなたの営業さんはどうでしょうか?

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